Prihod pristup procjeni nekretnine i poslovanje. Primjena dohodovnom pristupu

Pristup prihod je cijela kombinacija metoda procjene vrijednosti imovine, vlasništvo organizacije, samog poslovanja, u kojoj je trošak utvrđivanja je izradio pretvaranje ekonomske koristi koje se očekuju u budućnosti. Teorijske osnove ovog pristupa je prilično uvjerljivo. Vrijednost investicije je vrijednost budućih primanja u ovom trenutku, koji su diskontirane po stopi prinosa, što je odraz rizičnosti ulaganja.

To je razumno i pogodna za bilo koje koriste u proizvodnji i prodaji imovine objekta postojećih poduzeća, kao i njegov posao pod uvjetom generirati pozitivne prinose. Veličina rizika ulaganja u poslovanje je pokazana je procijenjena diskontna stopa. U ulozi koja je u ekonomskom smislu, a nalazi se na stopu povrata zahtijeva investitora na kapital uložen u usporedivoj razini investicijskih rizika objekata, ili ako je stopa povrata na alternativnu investiciju sa sličnim rizikom u vrijeme procjene.

Značajke

Primjena dobitnom pristupu u praksi je vrlo težak zadatak, jer potrebno je ocijeniti svaki važna odrednica troškova - stopa povrata i profit. Pri vrednovanju poduzeća korištenjem ove tehnike, morate biti sigurni da provede temeljitu analizu svih ključnih elemenata, uključujući troškove prometa tvrtke koje imaju izravan utjecaj na profit, troškove i rizike koji nastaju svakog pojedinog člana.

Prihod pristup vrednovanja poduzeća koristi se vrlo često. Na primjer, u slučaju spajanja ili pripajanja, onda ova metoda se koristi mnogo češće od troška ili tržištu. Prilog kupac kapitala je sada napravio s očekivanjem da je neto novčanih tokova koje treba primiti u budućnosti, što se ne može smatrati zajamčenom, kao što su oni karakteriziraju određene rizike. Pristup prihod za procjenu ove ključne odrednice vrijednosti, da se za korištenje tržišnom pristupu obično zahtijeva odnos cijene i zarade, ili neke druge slične prihoda COMBI za retrospektivnom razdoblja, bez uzimanja u obzir budućnost.

Za tržišnim COMBI karakteristične osobine, kao što su nesigurnost, i neuspjeh pružiti istu brigu da se može postići pod uvjetom korištenja dohodovnom pristupu za prognozu budućih zarada i diskontne stope. Na primjer, koeficijent "cijena-zarada", Koji se koristi za godinu dana, to ne dopušta, da bi odražavala adekvatno očekivane promjene u budućim godinama. ispravan odnos iskorištenosti pruža priliku da pokažu opće sklonosti ulagača, oni često citiraju dobavljači ili industriji izvora.

korištenje

U analizi i zaštite potrebama, kao i informacije koje se odnose na tvrtke proračun, što prisiljava da promjene i razvoj financijskog učinka stvorenog plana, prognoze i osnovnih rečenica. Prihod pristup procjeni poslovanja omogućuje mjerenje sve pretpostavke koje se odnose na li postoje određene prednosti apsorpciju kao rezultat rasta prihoda, smanjenje troškova, poboljšanje procesa ili smanjiti troškove male kapice. S ovim pristupom moguće je mjeriti i razgovarati o svemu. Osim toga, može se koristiti za određivanje vremena nastanka očekivanih prednosti, kao i pokazati proces smanjenja troškova poduzeća u mjeri u kojoj, kao što je kretanje koristi u daljoj budućnosti.

Koristeći pristup prihoda daje za obje kupaca i prodavača priliku za utvrđivanje fer tržišna vrijednost poduzeća, kao i investicijski vrijednost za jedan ili više strateških kupaca. Ako se prikaže ta razlika dovoljno jasno, kupci i prodavači mogu lako prepoznati koristi od sinergije i uzeti informativne rješenja.

Kada se koristi na dohodak pristupa vrednovanja poduzeća, morate imati na umu da je izračunata troškovi sastoje od troškova cjelokupne imovine koja se koristi u tijeku izravnog djelovanja. Kao dio pristupa, postoji nekoliko metoda procjenjivanja, su najviše interesa. Konkretno, ove metode su primjenjive na dohodak pristup: kapitalizacije i diskontiranog novčanog toka. Možete ih vidjeti u više detalja.

metode

Koristeći metodu kapitalizacije novčanih tokova ukupna vrijednost poduzeća je otkrivena, ovisno o novčanih tokova generiran potencijala imovine poduzeća. novčane tokove poslovne ili poduzeća u cjelini - je razlika između svih priljeva i odljeva sredstava u obračunskom razdoblju. Obično se koristi za obračunsko razdoblje od jedne godine. Tehnika je da se pretvori u reprezentativnu razinu očekivanog tijeka novca u sadašnjoj vrijednosti dijeljenjem cijeli iznos protoka za stopu kapitalizacije usvojen. U tom slučaju, odgovarajući tok prihoda, uz neke prilagodbe.

Za korištenje konvencionalnih metoda koja se koristi za izračunavanje novčane tijekove u neto dobiti toga (obračunava nakon poreza) nenovčane rashode kako bi se utvrdilo apsolutnu vrijednost novčanog toka za kapitalizaciju. Ova metoda izračuna može se smatrati više pojednostavljeno u odnosu na izračun slobodnog protoka novca, koji se evidentiraju kao dodatak potrebnom kapitalna ulaganja i potreba za kapitalne nadopunjavanje, po dogovoru.

Diskontiranje novčanih tokova

Ova metoda je u osnovi temelji samo na očekivanih novčanih tokova, koji su generirani od strane samog poduzeća. Karakteristika razlika između nje sastoji se u činjenici da je trošak potreban za rezultat izračuna određuje reprezentativne razine novčanog toka. Ova metoda je u razvijenim zemljama je bio najkorišteniji zbog činjenice da se može koristiti za račun za sve izglede. Novčani tijek je obično jednak zbroju neto dobit i amortizacije, pod uvjetom da je oduzimanje imovinske koristi neto obrtnog kapitala i kapitalnih izdataka ulaganja.

Video: Praksa procjene tržišne vrijednosti zemljišta na temelju dohodovnom pristupu

Sljedeći uvjeti za korištenje metoda diskontiranog novčanog toka:

• postoji razlog da vjerujemo da će se budući novčani tokovi se različite razine struje, odnosno, govorimo o razvoju poduzetništva;
• postoji prostor za smislenu procjenu budućih novčanih tokova koristeći poslovne ili komercijalne nekretnine;
• objekt je izgraditi potpuni ili djelomični korak;
• Poduzeće je jedan od glavnih mješovite namjene komercijalnu vrijednost.

Prihod pristup procjene nekretnine od strane metoda diskontiranog novčanog toka je najbolji, ali je njegova uporaba je vrlo naporno. Postoje procjene da bez primjene ove metode za proizvodnju nemoguće. To uključuje razvoj investicijskog projekta s njegove naknadne procjene.

Prednosti metode diskontiranja

Ako praksi na dohodak pristup procjeni nekretnine ili poslovni kroz diskontiranje način, moguće je identificirati neke od glavnih prednosti. Prije svega mi smo se govori o tome što budućnost dobit od poslovanja izravno uzeti u obzir samo one očekivane operativne troškove za proizvodnju proizvoda s njegove naknadne prodaje i buduće investicije povezane s održavanjem i proširenje proizvodnih i trgovinskih kapaciteta, ogleda se u prognozu dobiti samo posredno preko svojih struje amortizacija.

Video: Značajke procjeni izuma, korisnost modela: vrednovanje pod tri pristupa

važne točke

Procjena dobitnom pristupu s nedostatkom dobiti i gubitka kao indikator izračuna ulaganja obavlja se nakon prilagodbe za činjenicu da je profit je indikator obračunskog izvještavanja, tako da je izložen značajnom manipulacije tijekom rada.

Video: Online savjetovanje: "Praksa procjene zemljišta na temelju dohodovnom pristupu"

Diskontirana metoda novčani tok se sastoji od tri skupine modela:

• diskontiranih dividendi;
• preostali dohodak;
• diskontiranih novčanih tokova.

Video: Putin SASTANAK: PROCJENA NEKRETNINA I POSLOVNE | 30. ožujak 2016

Ako prakticira komercijalni pristup u skladu s popustom potvrde o modelu dividende kao novčanog toka, primjenjuju isplate za dionice. Unatoč činjenici da je model znatno uobičajena u međunarodnoj praksi za identificiranje i procjenu vrijednosti imovine poduzeća, ima mnogo nedostataka. U modelima bez zadržanu dobit obračunskog stupnja. Postoji razlika u politici dividendi, a ne samo pojedine tvrtke, ali i za cijelu zemlju. Ova metoda se ne može koristiti u poduzećima koja ne profit. Ovaj model je najprikladniji za izračun vrijednosti udjela manjinskih dioničara.

Preostala Dobit Model

Prihod pristup procjeni rezidualnim modelskog pristupa pretpostavlja da se kao mjera novčanog toka koristit će se vrijednost ostalog prihoda, odnosno razlika između dobiti i po veličini profita, koji je predvidio dioničari u trenutku kupnje tvrtke ili njezinih dionica. Ako je vrijednost poduzeća izračunava na temelju pretpostavki, vjeran modelu, to će biti jednak zbroju knjigovodstvena vrijednost sa sadašnje vrijednosti očekivanih iznosa prihoda preostalog nakon toga. Ovaj model pokazuje značajnu osjetljivost na kvalitetu podataka koji su prikazani u financijskim izvještajima. Za ruskih uvjeta adekvatnost takvih informacija podliježe značajnim sumnje.

Prednosti za dioničara

Naravno, dioničari ili dioničari tvrtke, koja ima određenu povijest, kao i isplate dividende na činjenicama, mogu iskoristiti popust modela za izračun troškova vlastite tvrtke. Situacija je da je ovaj sektor poduzeća dioničari rijetko manjina, tako da za njih najprikladniji način je da koristite dohodovnom pristupu za procjenu nekretnina i poslovni model svođenjem slobodni tok novca. U ovom sustavu ključ dostupni su s gotovinom diskontne stope ili očekivanog povrata na ulaganja. Najveći problem s ovim modelom je točnost prognoza slobodnog novčanog toka, kao i odgovarajuća definicija diskontnu stopu.

Ako primijenimo dohodovnom pristupu, definicija koja je gore navedena metodom diskontiranog novčanog tijeka kao i prihoda očekuje od posla, uzeti u obzir projicirane financijske tokove, koji se može povući iz opticaja nakon potrebnog ponovnog ulaganja novčanih profita. Kao pokazatelj novčanih tijekova ne ovisi o računovodstvenom sustavu koji se koristi u poduzeću i njegovom politikom amortizacije. U tom slučaju, svakako treba uzeti u obzir bilo koji novčani tokovi - priljeva i odljeva. Procjena financijskom smislu za popust gotovina je takva da kao rezultat tih procesa je njihovo smanjenje na iznos koji bi bio na raspolaganju investitoru u vrijeme primitka novčanog toka, pod uvjetom da ne staviti svoj novac u posao odmah, a ono Što ostalih ulaganja imovine javna priroda, na primjer, sigurnost likvidnosti ili bankovni depozit.

dodatne tehnike

Dobitni pristup, od kojih je jedan primjer je ranije opisano, nedavno se koristi sve manje i manje, a sada je postao najčešći način ocjenjivanja. To se koristi za procjenu raznih sredstava, te služi kao osnova za njegovu ideju da bilo koja imovina koja razdvaja glavne karakteristike burzovnih opcija dopuštena ocijeniti to kao opciju. U ovom trenutku, odbacivanje dohodovnom pristupu najčešće se provodi u korist modela za vrednovanje opcija (odnosno, Crna-Scholes).

Takav sustav, on se koristi, omogućuje procjenu ukupne vrijednosti kapitala poduzeća ili poduzeća u slučaju kada se radi s velikim gubicima. Ovaj model je namijenjen za dodatno objasniti zašto je trošak kapitala poduzeća nije nula, čak i ako je smanjenje troškova poduzeća ispod nominalne veličine duga. Čak i uz takve koristi, može se primijetiti da je Black-Scholes model za vrednovanje ruskih tvrtki u ovom trenutku ima više teoretski. Glavni problem, zbog čega se ovaj model ne može se primijeniti na domaćem posao - to je nedostatak neke dokaze za parametara modela, koji su hitno potrebni.

nalazi

Prihodi pristup poslovne procjene i nekretnina počeo da se koristi mnogo rjeđe, a to se događa iz više razloga. Konkretno, riječ je o nedostataka zbog kojih postoje poteškoće u njegovu uporabu u potrošačkom tržištu. Prije svega treba napomenuti kako je teško napraviti predviđanja budućeg cijenu usluga i proizvoda, te sirovine, kao i ostalih složenih pokazatelja ulaznih. U tom slučaju, možemo govoriti o nekim subjektivnim stručnim procjenama. Osim toga, problem je niska informacije otkrivanje kriminala ruskim poduzećima, i zato što je presudno za ispravan obračun i Black-Scholes model. To je u velikoj mjeri zbog niske korporativne kulture tvrtke.

Velik broj dionica, uključujući sadašnje i velike pakete, koncentrirana u rukama uskog kruga ljudi, a udio malih dioničara i malih imovine, čiji je udio vrlo niska, u temeljnom kapitalu je zanemariv. Ispostavilo se da mnoge tvrtke jednostavno nisu zainteresirani otkrivanja bilo kakvih informacija. Stoga je mnogo složenija izračun dobitnom pristupu u odnosu na većinu industrije i poduzeća u Rusiji. Pod drugim uvjetima, to dobro radi, pokazuje sve svoje prednosti i pouzdanost.